Khoản vay đối với Nhà ở xã hội : Quản quá hóa... “chặt”

Để đảm bảo an toàn cho khoản vay liên quan đến BĐS nếu có phát sinh trong thu hồi nợ, các ngân hàng thường ký hợp đồng nguyên tắc ba bên : ngân hàng – người vay – chủ đầu tư, khi khách hàng vay tiền mua nhà ở và thế chấp bằng quyền sử dụng tài sản hình thành trong tương lai từ chính khoản vay mua nhà. Tuy nhiên, hiện các NH đang có thêm điều kiện ngặt nghèo khác khiến chủ đầu tư… “méo mặt”.

Hiện có rất nhiều khách hàng là DN và người tiêu dùng mong muốn được vay vốn mua nhà,
nhưng lại lo ngại những điều khoản phát sinh từ những quy định về chuyển nhượng.

Một DN địa ốc có vốn chủ sở hữu nhà nước tại Bình Dương khẳng định với DĐDN, điều khoản phát sinh từ quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội đang khiến các chủ đầu tư cân nhắc rất nhiều trước khi đặt bút ký cam kết quản lý tài sản ba bên.

DN phải tự... mua dây buộc mình

Theo khoản 5, điều 40 Quản lý nhà ở xã hội , mục 4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Với quy định này, do người mua nhà không được chuyển nhượng tối thiểu trong 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, nên việc chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, cho đối tượng được mua nhà ở xã hội. Đây chính là mấu chốt khiến NH e ngại nếu phát sinh rủi ro, sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo nhà ở xã hội, từ đó đã “ràng” chủ đầu tư vào việc cam kết mua lại nhà nếu khách hàng không thanh toán được.

Đại diện chủ đầu tư tại Bình Dương khẳng định với PV DĐDN : Trước đây, khi mới làm nhà ở xã hội với giá “cực thấp” chỉ trên 100 triệu đồng/căn, DN này bán tốt. Kể cả thời điểm thị trường khó khăn, sản phẩm được bán vẫn đến đâu hết đấy. DN cũng đã ký kết hợp tác phát triển nhà ở an sinh xã hội với NH trên địa bàn, song, đã bắt đầu có một số vấn đề này sinh. Người mua không chỉ ngập ngừng khi chờ đợi các sản phẩm nhà ở xã hội khác với hi vọng “càng lúc càng rẻ hơn” mà DN cũng gặp khó không chủ động được : muốn cho khách hàng mua nhà được NH cho vay trong gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng lãi suất 6%, ngoài những điều kiện theo quy định thì chủ đầu tư còn phải cam kết mua lại sản phẩm của mình trong trường hợp người vay mua nhà mất khả năng thanh toán.

“Hầu hết các DN khi đăng ký tham gia để hưởng gói hỗ trợ tín dụng, đều muốn bán được hàng, muốn hỗ trợ được khách hàng của mình tối ưu, nay lại bị ràng buộc bởi quy định này nên điều này đi ngược lại mong muốn của họ. Trong khi đó, rủi ro phát sinh từ phía khách hàng thì DN rất khó kiểm soát, bởi việc thẩm định khả năng thanh toán để cho vay của khách hàng lại thuộc quyền ngân hàng. Nếu DN cam kết, chẳng khác nào mua dây buộc mình” - vị này cho biết.

Không hẳn chỉ là cam kết quản lý tài sản ba bên

Trao đổi với một số DN trên địa bàn TP HCM, chúng tôi cũng ghi nhận được ý kiến tương tự. Một DN, giải thích rõ : “Thông thường, chúng tôi vẫn ký hợp đồng nguyên tắc ba bên với NH khi liên kết với NH hỗ trợ cho vay dành cho khách hàng mua sản phẩm. Nếu là khách hàng sơ cấp, NH sẽ giải ngân trực tiếp khoản vay của khách hàng vào tài khoản chủ đầu tư, còn nếu khách hàng là thứ cấp thì NH sẽ trực tiếp giải ngân khoản vay của khách hàng vào tài khoản của khách hàng thứ cấp bên bán, tránh trường hợp người vay không sử dụng tiền vay đúng mục đích. Tuy nhiên, bắt chủ đầu tư cam kết mua lại nhà của mình thì đó sẽ là rào cản khiến các chủ đầu tư không muốn tham gia nhà ở xã hội nữa”.

Trong vai một người mua nhà muốn hỏi thăm sản phẩm dành cho người thu nhập thấp tại quận 12, TP HCM, chúng tôi được môi giới giới thiệu sản phẩm Fist Home Thanh Lộc quận 12 của HTX Gia Phúc và Cty CP Tổ chức nhà quốc gia N.H.O, thực hiện với chủ trì của Liên minh hợp tác xã TP HCM. Anh ĐM cho biết thực ra về vấn đề chủ đầu tư cam kết mua lại sản phẩm nếu khách hàng không thanh toán, đó chỉ là một “bảo đảm” cho phía NH liên kết. Trong trường hợp người mua nhà thu nhập thấp muốn sang nhượng trước thời hạn quy định 10 năm, vẫn có thể bằng cách bán cho người thu nhập thấp khác. “Với điều kiện NH sẽ thẩm định hồ sơ của người thu nhập thấp phía mua đó”.

Dù vậy, một DN cũng cho biết để người thu nhập thấp sau mua sản phẩm của người thu nhập thấp trước và tiếp tục gánh nợ NH, quy trình phức tạp hơn nhiều. “Giá mua của chủ đầu tư khi phát sinh khách hàng mất khả năng thanh toán được các NH đề xuất tính trên giá trị bán sản phẩm ban đầu, trừ đi phần gốc vay và lãi mà khách hàng đã trả, trừ chi phí khấu hao tài sản, trừ chi phí quản lý, chi phí bán hàng, chi phí hành chính, chi phí vận hành, bảo trì… Chủ đầu tư cũng được chọn phương thức thanh toán “mở” là thay khách hàng trả nợ lần cho NH hoặc trả “một cục”.  Tất cả rất “hỗ trợ” DN và thực tế nếu trừ đi mọi chi phí thì giá trị chiết khấu còn không nhiều, trừ phi người vay vay tối đa hạn mức mà lại chưa trả được đồng nào cho ngân hàng. Nhưng dù vậy đây vẫn là một hình thức để NH “phát mãi” tài sản thế chấp cho chính DN, buộc DN nhận “nợ xấu” từ NH, nhận hàng bán bị trả lại (tồn kho tương lai), và nếu DN muốn bán hàng thì phải tiếp tục trả chi phí tồn kho, khấu hao… Đúng một vòng luẩn quẩn!”.

Được biết, Bộ Xây dựng mới đây cũng đã  trình Chính phủ dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó, có điểm mới về việc người thuê, mua nhà ở xã hội được rút ngắn thời hạn không chuyển nhượng, cho thuê lại còn 5 năm. Giới chủ đầu tư và ngay cả các NH đều rất mong quy định này sớm được thông qua, với các hướng dẫn chi tiết sao cho có thể giảm bớt áp lực của những “cam kết” không đáng có giữa NH với chủ đầu tư, đáp ứng đúng mục tiêu an sinh cho các đối tượng được thụ hưởng ưu đãi nhà ở xã hội.             

Theo dddn

Xem thêm các bài viết cùng chủ đề với bài viết (phía trên):

Khoản vay đối với Nhà ở xã hội : Quản quá hóa... “chặt”